ČNB po letech zpřísňuje podmínky pro hypotéky

Od dubna vejdou v účinnost nová regulatorní opatření, která na svém listopadovém zasedání schválila bankovní rada ČNB. Je to reakce na přehřátý trh nemovitostí, kdy nabídkové ceny bytů vzrostly během roku 2025 v průměru o 16,9 %. Zároveň objem nových hypoték dosáhl historicky druhé nejvyšší hodnoty v podobě 321 miliard korun. Politika vyšších úrokových sazeb tedy sama o sobě ke zchlazení trhu s bydlením nestačí.

Ceny nemovitostí, jejichž vývoj vstupuje do výpočtu inflace skrze takzvané imputované nájemné, jsou spolu s rostoucími cenami ve službách v posledních měsících hlavním faktorem, které ČNB drží zpět od dalšího snižování úrokových sazeb.

Místo plošného opatření cíleného na celý úvěrový trh se ČNB rozhodla zaměřit vyloženě na segment investičních hypoték. Aby tak mohla učinit, nejprve jej musela definovat. A to se poprvé právě v listopadu stalo. V tiskové zprávě k zasedání ČNB byla klíčová definice uvedena zvláštně formou poznámky pod čarou. A jak tedy zní?

Investiční hypotékou se rozumí hypoteční úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti anebo za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu.

V případě naplnění výše uvedených kritérií by se bankou sledované LTV snížilo pro poskytnutí úvěru na 70 %. V praxi silnější podmínkou je pak aktivace DTI, tedy poměru dluhu k násobkům celoročních čistých příjmů, která je nastavena na 7.

Zjednodušeně řečeno, pokud již vlastníte dvě nemovitosti k bydlení, váš čistý roční příjem domácnosti je 1 milion korun a chcete pořídit třetí nemovitost, maximální výše úvěru bude 7 milionů korun. A to nesmíte mít žádné další dluhy a nad to ještě 30 % odhadní hodnoty zástavy k tomu, abyste splnili limit LTV 70 %.

LTV se dá vyřešit takzvaným řetězením nemovitostí, kdy v čase díky růstu jejich hodnoty můžete dodatečnou hodnotu použít pro další zástavu. DTI je však faktickou stopkou pro plány typu hypotéka na vlastní bydlení, rekreační nemovitost či podíl v ní a k tomu byt na úvěr pro děti či jako budoucí zdroj příjmů v důchodu.

Zdroj: ČNB^[1]

Plošná pravidla ČNB nezměnila. Zatím. Lze ale očekávat, že v případě neutuchající poptávky po rezidenčním bydlení a pokračujících cenových tlacích se regulace dále zpřísní. Především aktivace DTI a DSTI by bylo něco, co by podstatně zamíchalo kartami. Během posledních let se totiž výrazně rozevřely nůžky mezi reálnými příjmy domácností a cenami nemovitostí.

Autor: Vojtěch Hebnar

Zpět