phone 739 742 805
Volejte v po-so: 8-19 hod

ZDARMA vyřízení hypotéky na klíč

Hypotéka na klíč

Klic

reprezentativní příklad

banka

Omlouváme se,

hypoteční domy standardně nenabízí Vámi požadovaný úvěr.
Pro nestandardní nabídku Vás bude kontaktovat náš
hypoteční specialista.

Hypotéka pro podnikatele

Vydáno 30. 1. 2018

Hypotéka pro podnikatele je v branži poskytování hypotečních úvěrů považována za opravdovou alchymii. Často striktní a jasná pravidla u úvěrů pro osoby s příjmy ze závislé činnosti se jako mávnutím kouzelného proutku mění v případě OSVČ na těžko uchopitelnou změť informací, kterou navíc jednotlivé banky nerady veřejně osvětlují. Proto je velmi těžké se bez předchozí přípravy v této úvěrové kategorii rychle a správně zorientovat.

Není příjem jako příjem

U podnikajících osob se vše točí zejména okolo přiznaných příjmů, tedy daňového přiznání. Banky obecně chtějí, aby byla posuzovaná živnost prováděna minimálně 6 měsíců, ideálně pak alespoň po dva roky. Od toho se odvíjí i nutnost doložit příjem právě skrze přiznání, kdy je standardně vyžadováno doložení dvou posledních, na kterých banky zevrubně zkoumají meziroční změny a jejich charakter.

Je nutné počítat s tím, že výrazné úpravy ve zdaňování podnikání ovlivňující ziskovost, jako je přechod z evidence na paušál či naopak, bude chtít banka náležitě odůvodnit. Zároveň se do posuzování promítá i samotný charakter podnikání, kdy především na volné živnosti, jako jsou lékaři, advokáti či daňoví poradci, se banky dívají benevolentněji (častokrát stačí doložit pouze bankovní výpisy za 6 posledních měsíců).

Stále je ještě možné v některých případech využít i tzv. obratovou hypotéku, tedy takovou, kdy je příjem stanoven jako určité procento z celkového ročního obratu, nikoliv zisku. Tato varianta se hodí zejména pro podnikatele s obratem nad milion korun. Negativem je nutnost podrobit se relativně zevrubnému zkoumání příjmů, navíc může dojít i k omezení limitů LTV.

Co se týká dodatečných příjmů z pronájmu, bývají tyto do celkového salda příjmů započítány běžně jako 50 – 70 % z jejich smluvní výše. Navíc, pokud by bylo zamýšleno sjednání hypotéky právě za účelem pořízení nemovitosti k dalšímu pronajímání, nikoliv k vlastnímu bydlení, bude ovlivněna i výše maximálního možného LVT, a to na hranici 70 %.

Co s daňovým přiznáním?

Tento dokument je základním podkladem pro vyhodnocení žádosti ze strany banky, proto je nutné mu věnovat maximální pozornost. A to v dostatečném časovém předstihu, protože jedno podané daňové přiznání může ovlivnit kredibilitu žadatele až po dobu dvou let.

Obecně se posuzují údaje v přiznání následovně - pokud je vedena daňová evidence, odečtou se od příjmů výdaje, čímž se dojde k daňovému základu. Od toho banka odečte daňová zvýhodnění a slevy na dani a také výslednou daň. Následně sumu vydělí dvanácti (případně skutečným počtem měsíců podnikání v daném roce) a dojde k měsíčnímu příjmu. Vzoreček podle řádků v daňovém přiznání vypadá takto:

Řádek 101 – řádek 102 = řádek 104; řádek 104 – řádek 74 / 12 => čistý měsíční příjem

Pokud jsou používány výdajové paušály, nebývají mnohdy započítávány v plné výši. Tím banky žadatelům uměle navyšují oproti daňovému přiznání zisk.

Každopádně v případě, že hlavní příjmy domácnosti plynou z podnikání, se vyplatí na hypotéku dlouhodobě připravovat. Právě zde mohou výrazně pomoci zkušenosti prověřených finančních poradců, jejichž rada by měla přijít dávno před první zkusmou kalkulací. Může se tím zamezit zbytečnému rozčarování a nutnosti celý nemovitostní záměr o měsíce či roky kvůli nevyhovujícímu daňovému přiznání odložit.

 

Autor: Vojtěch Hebnar